MONTENERO

Livorno, 16 Luglio 2013

Osservatorio civile per la legalità democratica: la richiesta di attivazione della conferenza paritetica interistituzionale presso la Regione Toscana per la variante urbana “sottotetti” è stata accolta.

La salvaguardia delle colline livornesi non è un tema superato. Come non lo sono, in generale, le questioni legate alla trasformazione urbana di distretti agricoli, collinari e produttivi che nella città di Livorno sono state affrontate a colpi di maggioranza, nel pieno rispetto di una tradizione politica fatta di "conformismo autoritativo", o nella relazione esclusiva con proprietà privata (perequazione urbanistica e/o studi unitari di iniziativa privata) o Grandi Costruttori/Proprietari sia pure di taglio cooperativistico (concessioni convenzionate). Recentemente sulla prima pagina del Tirreno abbiamo letto editoriali "sofferti" che facevano un inno ai requisiti di "bellezza" delle città e alle compatibilità ambientali dell'edificato urbano, richiamando in questo senso una condotta più responsabile da parte della cosiddetta "autonomia municipale". Quest'ultima spinge invece inesorabilmente, talvolta per motivi di cassa spacciati per esigenze di equità, per l'espansione commerciale e residenziale anche su siti di dubbia solidità. Sempre e ovunque, anche nel caso del presunto Nuovo Ospedale di Livorno di destinazione pedecollinare con il relativo aggravio infrastrutturale. Ma Livorno, pur essendo la sede legale e amministrativa del quotidiano, per questi signori non ha mai rappresentato un problema, tant'è che di fronte al crescente orrore della Porta a Mare (Piazza Mazzini) nessuno ha mai speso una parola. Ma non potrebbe essere diversamente, visto che uno dei maggiori sponsor dell'operazione speculativa legata all'acquisizione del Cantiere da parte di Azimut Benetti fu il Mega Direttore dell'Espresso (già Direttore del Tirreno) Bruno Manfellotto (mentore di Roberto Bernabo'), che oggi disquisisce in punta di penna e di microfono sulle frodi fiscali di Berlusconi, ma, fra l'altro, non si dimentica di ospitare sempre su "Espresso" contributi di esperti sulla ormai improbabile "salvaguardia" delle riparazioni nella Porta a Mare di Livorno. (Mortificate da anni di abusi da parte di Azimut e sviste clamorose da parte dell'Autorità Portuale di Livorno). Ma torniamo alla strage delle colline. In tanti, troppi, complice una gestione poco attenta del Piano da parte degli uffici tecnici preposti, hanno sostenuto e messo in atto uno sviluppo ad esclusivo uso immobiliare residenziale in alcune della zone collinari di maggior pregio paesaggistico della Toscana come Montenero, Monterotondo, Castellaccio, vere e proprie terrazze naturali affacciate sul mare e sulla città di Livorno. La richiesta di verifica degli eventuali profili di incompatibilità della variante urbana “sottotetti” è stata accolta positivamente da parte della Regione Toscana, e indipendentemente dal risultato finale, si tratta di una vera e propria conquista, che ci gratifica e fa sì che il nostro impegno possa proseguire. Come si evince dalla richiesta sono numerose le criticità su cui l’Osservatorio di Sequenze Cultura ha chiesto alla Regione di pronunciarsi, rispetto alla barbara pratica di moltiplicazione dei vani immobiliari nelle zone collinari con la creazione di una vera e propria “villettopoli” di tipo sub-urbano. Da sottolineare inoltre il ruolo marginale assunto, rispetto a tale questione, da parte della Provincia di Livorno, Ente che avrebbe potuto, in virtù della titolarità del PTC (Piano Territoriale di Coordinamento), fornire un prezioso contributo inter-istituzionale, con i relativi approfondimenti sul tema paesaggistico, al fine di migliorare gli impatti della variante comunale sul patrimonio collinare. L’apprezzamento dell’Osservatorio di conferenza paritetica ai sensi dell'art.25 Legge 1/2005 si inserisce a pieno titolo nel quadro del nuovo piano paesaggistico regionale e nella proposta di riforma delle legge 1 per un maggiore controllo dell’urbanistica dei Comuni da parte della Regione. Lo faremo anche per altre varianti recentemente blindate dal Consiglio Comunale di Livorno.

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Le nostre Osservazioni alla variante al regolamento urbanistico per il recupero dei sottotetti. (Caso Montenero)

 

Spett.le

Comune di Livorno

Alla c.a. del Dirigente U.O.va Urbanistica

Edilizia Privata

 

 

Oggetto: Osservazioni alla variante al regolamento urbanistico - attuazione della LR 5/2010 norme per il recupero dei sottotetti a fini abitativi - adottata con DCC 189 del 12 novembre 2012.

 

L’Osservatorio civile per la legalità democratica (espressione dell’Associazione Culturale Sequenze Cultura, Livorno), presenta formali osservazioni al provvedimento “variante al regolamento urbanistico attuazione della LR 5/2010 norme per il recupero dei sottotetti a fini abitativi”, adottata con DCC 189 del 12 novembre 2012.

 

 

IL QUADRO DI RIFERIMENTO GENERALE

 

Nelle premesse e nella relazione illustrativa propedeutica all’adozione si afferma che la variante viene definita nell'ottica del principio di sostenibilità e di valorizzazione del patrimonio esistente, non prevedendo nuovo consumo di suolo.

Tale affermazione presuppone da parte dell'amministrazione un monitoraggio delle effettive quantità residenziali realizzate dall'approvazione del Regolamento Urbanistico ad oggi.

La volontà di limitare il consumo del territorio non può ovviamente essere una mera giustificazione di carattere politico, ma deve essere suffragata da dati utili come appunto la verifica del dimensionamento del PS, la domanda di abitazioni, il numero di sfratti o chissà cosa altro.

Gran parte della nuova costruzione residenziale, con tipologia monofamiliare, è avvenuta attraverso l'applicazione estensiva della sostituzione, e grazie all'utilizzo di tutta una serie di superfici accessorie come abitabili, quali cantine e sottotetti, che  sfuggono al dimensionamento e agli indici fondiari per quelle aree.

Si tratta molto spesso di interventi diretti di edificazione che oggi scontano una molteplicità di problematiche, ambientali e d’inserimento paesaggistico, nonchè urbanistiche, non essendo state previste le necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria (scuole e servizi)  poiché è mancato l’intervento attuativo che avrebbe potuto consentire sia il monitoraggio degli interventi che garantire la dotazione dei servizi necessari.

Tale problematica di carattere strutturale riguarda soprattutto alcune aree sensibili della città, in particolare per le aree normative classificate “a ville con giardino” e in generale per l’area collinare e pedecollinare di Montenero.

In generale, qualora fossero stati disponibili dati specifici relativi all’effettiva attuazione del vigente R.U. e riconoscendo le aree della città ove ad esempio vi è un effettivo fabbisogno di vani abitativi aggiuntivi, si sarebbe  potuta operare un’applicazione delle misure ove strettamente necessario, consentendo in tal modo un maggiore e contestuale controllo sugli effetti dell’aumento di carico urbanistico.

La norma della legge regionale è finalizzata agli interventi in corso di realizzazione o esistenti alla data di approvazione della legge; ne deriva che  una norma coerente con l’ispirazione generale della normativa urbanistica toscana “di non consumare suolo” si può applicare, ma solo se si procede ad una verifica del carico urbanistico, della compatibilità degli incrementi di superficie utile, con la disponibilità di edificabilità data dal Piano Strutturale..

Se così non fosse, la variante “di fatto”  produrrebbe un incremento dell’edificabilità, al di fuori delle previsioni del dimensionamento del Piano Strutturale.

Quindi se è vero che la variante consente la valorizzazione del patrimonio esistente attraverso il recupero dei sottotetti, è compito dell'amministrazione garantire la conformità attraverso la verifica di conformità con il PS e con il RU, nei termini sopraesposti, e attraverso il monitoraggio degli strumenti e atti urbanistici di cui il Comune è dotato.

 

Perciò si propongono all'attenzione dell'Amministrazione due osservazioni di massima:

 

1.      La prima osservazione riguarda la richiesta d’implementazione del quadro conoscitivo della variante adottata attraverso i dati del monitoraggio dello strumento urbanistico ai sensi del c.7 art.55LR1/2005, che è previsto alla scadenza di ogni quinquennio dall’approvazione del RU riguardo agli effetti già prodotti, per quanto riguarda gli interventi realizzati e in corso di realizzazione alla data di adozione della variante,  in termini di SLP concessa e di SLP accessoria.

2.      Riguardo al recupero dei sottotetti in aree soggette a tutela paesaggistica la variante non fornisce un quadro di riferimento e non prevede limitazioni o specifiche ulteriori. Purtroppo molti edifici residenziali che usufruiranno della regolarizzazione sono anche in zone di rilievo paesaggistico, vincolate, vedi ad es. l’area della Conca di Montenero. Si richiede pertanto come seconda osservazione, a supporto dell’adozione, documentazione riguardante il monitoraggio delle edificazioni in aree soggette a vincolo paesaggistico, in termini di SLP abitabile e SLP accessoria (sottotetti e cantine), come previsto dalla legge 1/2005 per il controllo delle quantità effettivamente consumate dal RU. Tale valutazione appare importante  anche in relazione del monitoraggio previsto ai sensi dell’art.13, c.2 della LR 1/2005, sugli effetti dei provvedimenti a livello paesaggistico.

 

NEL MERITO

 

 

-   Il provvedimento comunque non può,  per dettato legislativo,  essere assunto come sanatoria o condono di illeciti precedentemente eseguiti. La L.R assume tali superfici come ampliamenti di residenze già esistenti. Pertanto, l’ampliamento di edifici “in corso di realizzazione oggi o ancora da realizzare”potrebbe configurare una violazione della norma generale qualora non fosse supportato dalla verifica della disponibilità di edificabilità assegnata dal P.S. alle diverse parti del territorio comunale. L’esperienza dimostra che vi è stata un’incontrollata trasformazione dei sottotetti (peraltro ampiamente già previsti dalle norme comunali) in volumi residenziali. I richiedenti, se vorranno accedere ai benefici offerti, dovranno quindi affermare che i sottotetti non hanno ancora una destinazione residenziale, pena nullità dell’istanza. E’ però probabile che in moltissimi casi si profili il rischio di dichiarazioni non veridiche, comunque funzionali ad una moratoria degli accertamenti.Peraltro, le sopravvenute irregolarità  sarebbero immediatamente verificabili tramite i contratti di compravendita o perché trattasi di  vani accatastati come abitabili. In tale pericoloso processo verrebbero coinvolti anche i professionisti incaricati. Meglio sarebbe indicare allora  subito e chiaramente i destinatari del provvedimento, anche a garanzia del corretto operato dei professionisti incaricati dei progetti, ed il connesso quadro sanzionatorio, quale allegato del provvedimento.

 

 

Sono rilevabili alcune significative differenze tra la norma adottata e la Legge regionale:

 

1.      DIMENSIONE DEI VANI – il comma (a) introdotto dalla variante rappresenta un’assoluta novità;la misura correttiva altezza/volume/superficie appare condivisibile e costituisce una misura di mitigazione e di garanzia del benessere abitativo; si osserva pero’ che la misura correttiva appare di fatto denegata col successivo comma (b), che ne consente la disapplicazione in caso sia possibile realizzare aperture a parete o abbaini; questa possibilità di deroga non andrebbe consentita;

2.       

3.      REQUISITI AEROILLUMINANTI – La legge si limita ad indicare in un sedicesimo il rapporto richiesto; nella norma comunale si introduce invece la possibilità di deroga sopra indicata.Quanto alla disciplina per i servizi igienici e per i disimpegni/corridoi/ripostigli,si osserva che  questa specificazione appare inutile ed in contrasto con le indicazioni regionali; trattandosi infatti di superfici comunque eccezionalmente recuperate, il beneficio dovrebbe essere soggetto a limitazioni e non a gratuite e vantaggiose possibilità;

4.       

5.      REQUISITI TERMO-IGROMETRICI – Anche l’ultimo comma (c) rappresenta una completa innovazione rispetto alla norma regionale; si prescrive infatti che: “ ... le superfici interne opache non devono presentare tracce di condensazione permanente”. La norma è francamente discutibile. In presenza di tali fenomeni –non certamente estemporanei e difficilmente risanabili ove si faccia riferimento allo specifico ambito delle “Aree classificate “a ville con giardino”- chi verificherebbe la presenza di condensa? Una prescrizione inutile e tecnicamente priva di valore; si fa riferimento infine a sottotetti esistenti “.. già conformi alla L. 10/1991”; quindi è improbabile che un volume accessorio sia in simili condizioni.

 

Livorno, 25 gennaio 2013

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Caso sottotetti: una conferenza stampa surreale.

La variante sui sottotetti è stata discussa il 12 novembre 2012 in consiglio comunale e pubblicata sul BURT il 28 novembre 2012. I termini per presentare le osservazioni scadono dopo 60 giorni a partire dal 28 novembre. La variante al Regolamento Urbanistico è incentrata sulla modifica delle norme tecniche di attuazione, ma non viene contestualizzata poichè la sua applicazione è prevista per tutti gli edifici in cui è ammessa la ristrutturazione edilizia, indipendentemente dalle aree normative in cui sono inseriti. Ciò vale soprattutto per quei contesti sensibili dal punto di vista agricolo e ambientale in cui vi è stato uno sviluppo edilizio indiscriminato, come ad esempio la conca di Montenero (teatro storicamente appetito di future operazioni edilizie) e in cui la contabilità volumetrica delle superfici edificate si è moltiplicata grazie all'utilizzo di cantine e sottotetti come spazi abitabili, nell'assenza delle necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Ad oggi la variante non è ancora approvata ed è quindi impossibile parlarne come di provvedimento già esecutivo. Per questo bisognerà aspettare il termine delle osservazioni, l'esame delle controdeduzioni e l'approvazione del provvedimento in versione definitiva. La variante quindi potrà subire modifiche in base all'accoglimento delle osservazioni. Invitare alla presentazione dei progetti, come è stato fatto improvvisamente nell'incredibile conferenza stampa promossa dagli assessori comunali Grassi (Urbanistica) e Bernardo (Edilizia Privata) una settimana fa, ha obiettivamente del surreale visto che la variante urbanistica di adeguamento alla normativa regionale deve essere appunto ancora approvata. E non lo sarà, verosimilmente, come gli stessi bollettini comunali annunciano, prima della primavera 2013, quando la bersaniana Bernardo (molto greve e severa nei confronti di Renzi poco prima delle primarie) e il renziano (!) Grassi licenzieranno in modo definitivo il provvedimento che fu sdoganato in Consiglio Comunale grazie al voto determinante del centro destra e ovviamente del tabacciano Lamberti. Appare altresì azzardato che in questa fase così delicata il Comune indica a sua discrezione approfondimenti e chiarimenti, nel mese di gennaio, per gli Ordini professionali su di un provvedimento che è soltanto adottato. I work shop nel durante di un procedimento amministrativo così complesso non hanno ragione di essere. A meno che non si propongano altri obiettivi. Come, ad esempio, quello di indirizzare la progettazione quando le bocce sono ancora in movimento. C'è il concreto rischio di un ulteriore salto nel buio anche per l'Ufficio Edilizia privata, già monitorato dalla Magistratrura. per i motivi più volte richiamati nei Pro Memoria a lato. Peraltro, il termine "osservazioni" nel comunicato stampa presente sul sito web del Comune non viene di fatto nominato. Si parla di approvazione che deve soltanto attendere il decorrere dei termini di legge, termini che non sono un vezzo del legislatore regionale, ma sono fondamentali per garantire la partecipazione per i cittadini su varianti al regolamento urbanistico di tale portata. Di seguito i riferimenti per presentare osservazioni: http://www.comune.livorno.it/_livo/it/default/9791/Norme-per-il-recupero-dei-sottotetti-a-fini-abitativi.html cliccando su Delibera del C.C. n. 189 del 12 Novembre 2012 si accede al testo completo della variante adottata.

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In corso la sanatoria dei sottotetti: osservazioni flash

Prendendo in esame le legge regionale toscana sui sottotetti e mettendola a confronto con il provvedimento che è andato velocemente (e furtivamente) in discussione in Commissione Assetto del Territorio del Comune di Livorno, non è impossibile disporsi ad una prima riflessione. Rispetto ad una corretta applicazione della legge regionale è facile rilevare infatti  alcuni forti discrepanze che necessiteranno ovviamente di chiarimenti da parte degli Uffici Tecnici del Comune stesso.

 

- la legge regionale non parla mai di cantine, che quindi sono escluse dalle disposizioni di regolarizzazione, almeno secondo la legge

 

- l'obiettivo principale della legge regionale è rendere abitabili i sottotetti esistenti con interventi tecnologici per il recupero dei consumi energetici e assicurare le condizioni igienico sanitarie. Ciò è in netto contrasto con quanto suggerito dal Comune riguardo alla non dotazione di impiantistica dei sottotetti, anzi la legge auspica tutt'altro.

 

- la legge regionale fa riferimento ai sottotetti come quelle superfici sovrastanti l'ultimo piano dell'edificio residenziale, compresi nelle sagome di copertura. E' bene che il Comune specifichi meglio a quale tipologia di sottotetto si applica il provvedimento in discussione, poichè non tutte le tipologie sembrano rientrare nella definizione data dalla legge, specie quelle tipologie contenute dalla sagoma verticale in cui occorre verificare che la stessa sia prevalentemente inclinata.

 

- le altezze ammesse dalla legge regionale sono di 2,30 mt di altezza media e di 2,10 per gli spazi di servizio e accessori. Tali altezze medie andrebbero rapportate con le altezze realizzate nelle tipologie sotto-inchiesta e similari.

 

Quindi ad una prima analisi la proposta del Comune a poco a che vedere con l'applicazione della legge regionale 5/2010, ma è altra cosa. Servirebbe a "sanare" o "condonare" le cantine e i sottotetti realizzati in difformità dal piano strutturale e dal regolamento urbanistico poichè fuori dalle SUL ammissibili (sulle quali ci riserviamo verifiche). Più un intervento a tutela "incidentale" dell'esistente (che servirebbe a scagionare completamente gli esponenti della filiera immobiliare e di riflesso  i dipendenti inquisiti dell'ufficio Ediliza Privata del Comune di Livorno) che un vero e proprio procedimento di riuso per ampliamento e ristrutturazione.

 

IN CONCLUSIONE

Saremmo di fronte ad  una sorta di riazzeramento di tutte le abitazioni non completamente regolari per farle assumere una generica condizione di regolarità, agganciando per questo i buoni uffici della Legge, che però sembra orientata da una filosofia diversa.

 

Sinceramente al momento (e con riserva di verifiche ulteriori) si fatica a mettere in relazione la L.R. sui sottotetti con quanto annunciato dal Comune; sembrano in effetti  due cose che riguardano casistiche molto diverse.

 

Stefania De Franceschi

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Il caso Montenero: Magistratura sotto pressione di politica e media

Riguardo all'annunciato provvedimento di integrazione del Regolamento Urbanistico del Comune di Livorno si possono svolgere alcune considerazioni.

E' vero che il Piano Strutturale ed il Regolamento Urbanistico regolano lo sviluppo edilizio, ma è la Regione il soggetto cui compete la funzione amministrativa in materia urbanistica, sulla base del trasferimento dallo Stato con DPR 8/1972. Il governo del territorio spetta alla Regione in concorrenza con lo Stato, che ha la competenza esclusiva per ciò che concerne i principi fondamentali.

La questione di Montenero, a nostro avviso, si inserisce quindi a pieno titolo nel più ampio dibattito sulla necessità di una coerenza tra piano strutturale, regolamento urbanistico e quadro normativo regionale proprio in virtù del ruolo che provincia e regione assumono rispetto alla verifica di tale coerenza ai fini della sostenibilità delle scelte locali.

 

La riforma del titolo V del 2001, da questo punto di vista, se possibile ha valorizzato il ruolo della Regione in materia di governo del territorio, tutela dell'interesse pubblico, salvaguardia del patrimonio ambientale e paesaggistico al momento dell'approvazione dei piani regolatori, unitamente al concorso delle Province, per quanto di loro competenza.

 

I reati contestati quindi rientrano in un campo di più ampio respiro, per cui non basta affermare che il Piano Strutturale ed il Regolamento Urbanistico approvati sono sufficienti, da soli, a spiegare la correttezza degli interventi edilizi, poichè la pianificazione comunale non ha carattere esaustivo, ovvero l'autonomia del Comune non può significare autogestione del territorio. 

 

In tale ottica la proposta d'integrazione del Regolamento Edilizio appare quanto mai inopportuna, poichè l'ordine delle questioni è di diversa natura e attiene precisamente al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico. Intervenire poi una decina d'anni dopo la piena vigenza territoriale di questi strumenti, sia pure a livello interpretativo, significa introdurre elementi di dubbia trasparenza specie se rapportati al sopravvenuto provvedimento regionale di sanatoria (sia pure attraverso procedimenti di riuso) di sottotetti e cantinette nei fabbricati delle aree collinari e pedecollinari della Toscana.

 

Impedire la realizzazione d'impiantistica nei volumi di futura realizzazione, da un lato nulla può fare rispetto alle contestazioni sollevate, nè chiarisce il quadro futuro, poichè conferma, e del resto non può fare diversamente, il perpetuarsi di un modello abitativo, i cui risultati sono sotto gli occhi di tutti non solo sul piano insediativo, ma soprattutto su quello delle superfici imponibili. Meccanismi elusivi oggettivamente facilitati dalla sottovalutazione di certa politica e di certa amministrazione.  

 

Inoltre la realizzazione di volumi futuri per spazi accessori, quali sottotetti e cantine, prive d'impianti, pone interrogativi riguardo alla qualità edilizia di tali manufatti.

Per concludere le cosiddette "villette di Montenero" finite sotto inchiesta non appaiono sanabili tramite una semplice integrazione al regolamento edilizio, poichè le contestazioni riguardano i volumi autorizzati, l'ammissibilità di tali volumi e delle destinazioni d'uso ad essi connesse, in cui la dotazione degli impianti è soltanto una conseguenza delle presunte irregolarità, che stanno a monte di tutto ciò.

 

Stefania De Franceschi